• De gronduitgifte voor woningbouw ligt op koers, de gronduitgifte voor bedrijventerreinen ligt achter;
• De verwachting is dat de grondexploitaties met circa 1,368 miljoen euro verslechteren ten opzichte van de jaarverantwoording 2018. Hiervan heeft circa 638.000 euro betrekking op Bedrijvenpark Twente Noord en 718.000 euro op Rhijnbeek.
• We spannen ons verder in om gronden en panden af te stoten. In de eerste helft van 2019 heeft dit geresulteerd in 5 verkopen met een totale opbrengst van 1,07 miljoen euro.

Inleiding

In deze najaarsrapportage geven we ‘een tussenstand’ over het eerste halfjaar en een doorkijk naar het tweede halfjaar. We besteden aandacht aan:

• De voortgang van de gronduitgifte;
• De actuele stand van zaken met betrekking tot lopende grondexploitaties;
• De voortgang van de verkoop van vastgoed en de exploitatie van de voorraad.

De actualisatie bij de najaarsrapportage wordt niet administratief verwerkt. Deze rapportage dient vooral als sturingsinformatie op basis waarvan de raad eerder genomen besluiten kan bijstellen. Eventuele mutaties einde jaar zullen in de jaarverantwoording 2019 worden verwerkt.

Voortgang gronduitgifte woningbouw en werklocaties

In de eerste helft van 2019 verkochten we 20 woningbouwkavels en daarmee loopt de uitgifte in de pas met de planning.  De verkoop van grond voor werklocaties bedraagt thans 2,1 hectare.  Er zijn ook nog een aantal koopovereenkomsten getekend waarvan de aktes, naar verwachting, in de loop van dit jaar gepasseerd gaan worden. Deze koopovereenkomsten zijn niet in onderstaande tabel van gerealiseerde verkopen opgenomen.
De projecten Haven Zuid en Pooksbelten worden eind dit jaar uit exploitatie genomen en afsloten. Eventuele niet verkochte gronden en panden worden administratief overgeboekt naar de balanspost materiële vaste activa.

Lopende grondexploitaties

Werklocaties
Voor de uitgifte van bedrijventerreinen zijn in 2017 regionale afspraken gemaakt. Deze gaan voor Almelo uit van 2,6 hectare uitgifte per jaar (inclusief particuliere uitgifte). In vervolg op het herprogrammeringsvraagstuk en omdat hieraan nog geen concrete invulling is gegeven, is vanuit behoedzaamheid een voorziening getroffen van 10,662 miljoen euro. Het college streeft ernaar om deze voorziening terug te brengen.

Woninglocaties
We hebben alle grondexploitaties geactualiseerd. De uitgifte prognoses zijn niet bijgesteld. De uitgangspunten ten aanzien van de planning en programmering van woningbouw zijn vastgelegd in het raadsvoorstel “Woningbouwplanning en –programmering 2017 t/m 2026” (RAAD-4816). Voor de periode 2019 t/m 2028 bedraagt de jaarlijkse geprognosticeerde uitgifte gemiddeld circa 20 kavels per jaar. Het zwaartepunt ligt hierbij op de periode 2019-2021. Vanaf 2029 daalt de uitgifte naar 10 kavels per jaar.

De verwachting is dat de grondexploitaties bij de jaarverantwoording 2019 ten opzichte van de jaarverantwoording 2018 verslechteren met in totaal circa 1,368 miljoen euro (zie voor specificatie tabellen hieronder). Dit wordt veroorzaakt door een verdere uitfasering van het project Rhijnbeek vanwege vertraging in ruimtelijke procedures. Dit leidt tot een toename van plan- en rentekosten. In het project Bedrijvenpark Twente Noord wordt het verschil veroorzaakt door niet gerealiseerde grondopbrengsten. Zoals hiervoor aangegeven worden de mutaties op de verliesvoorziening bij de jaarverantwoording 2019 geëffectueerd en niet in deze najaarsrapportage.

In bovenstaande tabellen wordt het begrote resultaat afgezet tegen het resultaat zoals opgenomen in de jaarverantwoording 2018:

• Een wijziging in het begrote eindresultaat van een verlieslatende grondexploitatie heeft direct effect op het jaarresultaat van het grondbedrijf.
• Een wijziging in het begrote eindresultaat van een winstgevende grondexploitatie heeft geen direct effect op het jaarresultaat van het grondbedrijf, maar heeft een effect op de toekomstige resultaten van het grondbedrijf (meer of minder te realiseren winst).

Risico’s met betrekking tot de lopende grondexploitaties

De belangrijkste risico’s zijn de vraag naar bouwgrond en binnen welke termijn deze behoefte zich manifesteert. Voor de heroriëntatie op de werklocaties is reeds een voorziening getroffen. Deze wenden we aan om de totale hectares uitgeefbaar werklocaties naar beneden bij te stellen. Het gaat daarbij niet alleen om de aantallen. Ook van belang is dat het aanbod in kwalitatieve zin aansluit op de vraag. Het kwalitatieve onderzoek naar de werklocaties is afgerond. Helaas biedt het onderzoek nog geen volledig uitsluitsel. Daarom heeft het college op 26 juni 2019 besloten om een economisch onderzoek in te stellen naar de uitbreiding van huidige werklocaties die voorzien in ruimte voor logistiek, maakindustrie en High Tech System en Materials. Hierbij worden ook andere (bestaande) locaties onderzocht om de vraag voor XL-Businesspark te kunnen opvangen. De resultaten van dit onderzoek worden in de eerste helft van 2020 verwacht.

De gemeentelijke woningbouwportefeuille bestaat voornamelijk uit bouwkavels voor vrijstaande woningen met een oppervlak groter dan 800 m2. Om aansluiting te houden met de vraag van de markt doen wij onderzoek naar de mogelijkheid om een deel van Almelo Noordoost opnieuw te programmeren (met behoud van kwaliteit). Dit kan bijvoorbeeld resulteren in kleinere (en daardoor meer betaalbare) kavels van 500 tot 800 vierkante meter. 

Voorraden panden en gronden

Panden en gronden die zijn aangekocht voor voormalige en toekomstige projecten, worden als voorraad gewaardeerd en met ingang van 2016 geadministreerd in de exploitatie en onder de balanspost materiële vaste activa. Per object (pand/grond) is het resultaat geanalyseerd, dat bestaat uit het saldo van huurinkomsten, pachtopbrengsten, opbrengsten van servicekosten, rentekosten, onderhoudskosten, energie- en beheerkosten (o.a. OZB, verzekeringen, waterschapslasten). De exploitatie van de panden en gronden kent de eerste helft van 2019 geen financiële afwijkingen.

We spannen ons verder in om gronden en panden af te stoten. Voor de eerste helft van 2019 heeft dit geresulteerd in 5 verkopen met een totale opbrengst van 1,07 miljoen euro.